** BESTE Lage & BEST View ** Anwesen vis a`vis Festung Marienberg ** 7,5 Zi. + 2 Zi. ** 2 Garagen **

** BEST View & BESTE Lage Würzburg ** IHR Anwesen direkt gegenüber der Festung Marienberg ** 7,5 Zi. & 2 Zi. * 850 qm Grund * 2 Garagen **

Besichtigen ganz bequem von der Couch aus: Kopieren Sie hierzu einfach den Link https://youtu.be/SmK7N1EFSEM und fügen Sie diesen Ihrem Browser zu, oder scannen Sie den QR-Code in den Bildern. Viel Spaß!

Dieses Anwesen in hervorragender Lage wird Sie begeistern: Freistehend und einem wunderbaren Grundstück mit ca. 850 qm, 7,5 + 2 Zimmer, 240 QM, 2 Garagen und vielen weiteren Details wurde 1954 erbaut und 1997/2021 mit Liebe zum Detail umfassend renoviert!

Ihr Zuhause befindet sich in einer gepflegten Nachbarschaft von Einfamilienhäusern in dem sehr beliebten Würzburger Stadtteil vis a` vis der Festung Marienberg.

Mit ca. 240 qm Wohnfläche und mit seiner Linienführung ist das Ensemble nicht von der Stange und unterscheidet sich ganz deutlich von dem aktuellen „Einheitsbrei“, sowohl in Sachen Ästhetik als auch in der hochwertigen, qualitativen und baulichen Ausführung. Standesgemäß liegt auch die (Raum-) Aufteilung auf einem großzügigen Niveau. Das Besondere ist aber sicherlich, das hohe Understatement dieser Immobilie. Von außen eher zurückhaltend, und innen wirklich sehr gelungen.

Schon das Nachhausekommen bereitet große Freude: Geschickt in den Fels, auf welchem Ihr Anwesen empor steht, eingebaut liegen Ihre beiden Garagen, in welchen Sie Ihren Fuhrpark geschützt und quasi direkt vor der Haustüre parken können.

Von hier aus führen Sie nun ein paar Stufen über die charaktervolle Steintreppe hinauf zu Ihrem neuen Haus. Hierbei gehen Sie bereits an einem Teil Ihres Gartens entlang und erfreuen sich schon beim Heimkommen an Ihrem eigenen Grün. Einfach schön!

Oben angekommen empfängt Sie Ihr Eingangsbereich eingefasst in ansprechendem Muschelkalk und Ihre stilvolle Eingangstüre mit Sicherheitsverriegelung. Hier ergänzen sich originaler Charme und moderne Ausstattung perfekt!

Auch nach dem Eintreten geht es mit hohem Komfort weiter. Ihr offenes Treppenhaus sorgt für eine luftige und freie Atmosphäre und genügend Platz für eine Garderobe für Jacken, Mäntel, Schuhe & Co. gibt es hier sowieso. Das offene Eichenholztreppen- Ensemble, die Juramarmor-Fliesen und die Stil-Schwingtüren mit Messing- Türknäufen lassen sofort den hohen Anspruch des damaligen Erbauers erahnen.

Über die Juramarmor-Fliesen hindurch durch die Schwingtüren erwartet Sie eine breite Diele welchen Ihnen zusätzlichen Raum für eine Anrichte oder die Erweiterung Ihrer Garderobe bietet. Von hier aus gehen nun zu Ihrer Linken und Rechten Ihre sogenannten Social-Rooms, sowie das erste Schlaf-/ Kinder-/ Gäste-/ Home- Office Zimmer ab.

So gelangen Sie gleich zu Ihrer Rechten in das Herzstück des Hauses: Ihren Wohnbereich mit dem charmanten Erker, welcher hell und freundlich ist. Von diesem aus haben Sie einen wunderbaren Blick auf die Festung Marienberg und die darunter liegenden Weinberge. Ein Blick welcher beinahe an die Landschaft der Toskana erinnern könnte. Einfach herrlich – und besonders!

Die tiefen Fensterbänke aus Juramarmor schenken Ihnen hier zudem gleich Sitzmöglichkeiten um diesen Blick genießen zu können. Und das Beste! Da sich darunter gleich die Heizkörper befinden haben Sie hier im Winter gleich noch eine Art Sitzheizung integriert!

Zusammen mit dem weiteren Fenster herrscht hier eine angenehm freundliche Atmosphäre mit wunderbarem Lichtspiel.

Ihre Wunscheinrichtung wird hier auf dem ansprechenden Fischgrätenparkett bestens zur Geltung kommen und diese einladende Atmosphäre sicherlich gelungen abrunden!

Verbunden durch eine weitere Stil-Schwingtüre mit Doppelflügeln schließt sich hier auch Ihr Essbereich an. Dieser bietet Ihnen zusätzlichen Raum für eine große Tafel für Sie und Ihre Liebsten. Auch hier genießen Sie wieder den wunderbaren Blick auf die Festung Marienberg.

Die bereits vorhandene Buffetanrichte lässt bereits erahnen, welche schönen Erinnerungen Sie hier mit Ihren Liebsten schaffen können: Während Familie und Freunde es sich um Ihre Tafel herum gemütlich machen, können Sie auf Ihrer Buffetanrichte die letzten Handgriffe erledigen. Einfach perfekt!

Weiterhin verbindet ein weiteres HIGHlight Ihren Wohnraum mit Ihrem Essbereich. Der charmante Kachelofen in zeitlosem Zitronengelb. Dieser unterstreicht die ohnehin bereits besondere Atmosphäre. Nach einer Überprüfung und ggf. Modernisierung der Anlagen können Sie diesen sicherlich auch bei Bedarf wieder „aufleben“ lassen und zudem die wohltuende Wärme des Ofens nutzen. Herrlich!

Vis a`vis des Wohn- und Essbereichs liegt Ihre Küche sinnvoll und unweit der beiden Gesellschaftsräume. Diese lässt ebenso keine Wünsche unbeachtet: Hier wartet bereits eine sehr gepflegte Einbauküche darauf, Sie bei der Entfaltung Ihrer Kochkünste zu unterstützen! Weiterhin findet hier zusätzlich ein Frühstückstischchen seinen Platz.
Oder noch Besser: Sie verlegen das Frühstück und die erste Tasse Kaffee am Morgen nach Draußen auf Ihre überdachte SÜD-Terrasse mit Blick in Ihren Garten. Besser geht’s nicht!

Ihr Garten umschließt das gesamte Haus und teilt sich von hier aus in drei Bereiche: Einen „klassischen“ Garten mit Terrasse und Rasen, darauf folgend geht es in den zweiten Teil Ihres Gartens. Dieser ist liebevoll in einen leichten Hang angepflanzt und schenkt Ihnen nicht nur eine idyllische Stimmung, sondern auch viel Fläche für eine große Pflanzenvielfalt.
Einfach traumhaft!

Und auch vor Ihrem Haus schenkt Ihnen der großflächige Garten genügend Spielraum für Ihre Ideen!

Hier verwirklichen Sie sich jeden Gartentraum und das Dank der vielen Bereiche sogar gleichzeitig!

Die Terrasse führt hier um die Ecke und bis vor Ihre Haustüre. Aktuell empfängt Sie hier eine Empfangsterrasse mit klassischem runden Tischchen, zwei Stühlen und einem Sonnenschirm. Dank der West-Ausrichtung hier genießen Sie auch nach dem Feierabend noch herrlichen Sonnenschein.
Hier leben Sie mit der Sonne!

Fortsetzung der Beschreibung „Ausstattung“

Ihr Haus liegt im schönen und beliebt/belebten Würzburg.
Würzburg ist nicht nur bekannt für die wunderschöne Weingegend, samt guten Wein und dem UNESCO Weltkulturerbe „Würzburger Residenz“, sondern auch für ihre hervorragenden Lebensqualität.

In einer der BESTEN Lagen Würzburg-Steinbachtal und mit direkter Aussicht auf die Festung Marienberg liegt Ihr neues Anwesen. Einfach toll!

Und auch für Familien mit Kindern ist das Haus perfekt gelegen. Sie benötigen gerade einmal 5 Geh-Minuten zum Park Frankenwarte, perfekt um zu picknicken oder auch einen ereignisreichen Tag im Grünen zu verbringen. Und sollten Sie Lust auf einen Stadtbummel haben sind Sie in gerade einmal 9 Minuten mit dem Rad in der Altstadt, und als schönen Abendspaziergang in nur 15 Minuten in der historischen Altstadt.

Auch Ihre täglichen Erledigungen haben Sie im Handumdrehen gemacht.
So schnell sind Sie im/ am/ beim:

– 230m Lidl
– 1,3 km Zentrum
– 1,5 km Arztpraxen
– 1,5 km Apotheke
– 400 m Park/ Wald
– 1,1 km Kindergarten
– 700 m Grundschule
– 1,5 km Gymnasium

Kurz um: Die perfekte ruhige und grüne Lage für Familien mit kurzen und schnellen Anbindungen in die Stadt und zu allem, was man benötigt!

… Fortsetzung der Beschreibung:

Die Terrasse führt hier um die Ecke und bis vor Ihre Haustüre. Aktuell empfängt Sie hier eine Empfangsterrasse mit klassischem runden Tischchen, zwei Stühlen und einem Sonnenschirm. Dank der West-Ausrichtung hier genießen Sie auch nach dem Feierabend noch herrlichen Sonnenschein.
Hier leben Sie mit der Sonne!

Zurück hinein in Ihre Küche. An diese schließt noch ein Abstellraum mit Fenster an, welcher wunderbar als eine Speisekammer fungieren könnte.

Gleich nebenan liegt das erste Schlaf-/ Kinder-/ Gäste-/ oder auch Home Office- Zimmer, ganz nach Ihrem Belieben. Das große Fenster versorgt diesen Raum mit einer einladenden Belichtung.

Zudem befinden sich auf dieser Etage das erste von zwei Badezimmern. Hier mit Dusche und Badewanne. Ein Fenster ist selbstverständlich ebenso gegeben.

Zusätzlich schließt sich hier auch ein separates Gäste-WC an.

Ihre privaten Rückzugsorte erreichen Sie über das Treppenhaus im Eingangsbereich. Begleitet von den ansprechenden Eichenstufen werden Sie oben angekommen direkt von einem weiteren HIGHlight empfangen: Ihrem Balkon!

Dieser ist mit knapp 12 qm nicht nur großzügig, sondern schenkt Ihnen die direkte Verbindung zwischen Ihrem Zuhause und der Natur. Von hier aus haben Sie sicherlich einen der schönsten Blicke auf die Festung und die Weinberge. Wie gemacht um hier die Seele baumeln und einen erfolgreichen Alltag ausklingen zu lassen. Was will man mehr? Nichts ;-!

Privat hinter einer weiteren Stiltüre gelegen erreichen Sie nun Ihre weiteren Schlaf-/ Kinder-/ Hobbyräume. Entlang des breiten Flurs befinden sich gesamt vier Räume zu Ihrer individuellen Gestaltung. Jedes dieser Zimmer verfügt über eine freundliche Belichtung. Zwei von diesen verwöhnen Sie zusätzlich mit einer integrierten Ankleide. So brauchen Sie hier keinen Platz für einen Kleiderschrank aufwenden und können Ihrer Einrichtung freien Lauf lassen. Genial!

Hier haben Sie selbstredend auch das zweite Badezimmer, ebenso mit Dusche und Wanne, sowie wieder ein separates WC.

Doch das war noch immer nicht alles:

Unscheinbar neben einem praktischen Einbauschrank gelegen verbirgt sich ein weiterer Aufgang des Hauses hin zum Dachgeschoss.

Über die fest installierte Geschosstreppe erreichen Sie hier das „Schmankerl“ Ihres neuen Zuhauses: Ihre zusätzlichen ZWEI Räume!

Diese ermöglichen es Ihnen hier den lang ersehnten Hobbyraum, das geschützt und ruhig gelegene Home- Office oder auch das Paradies für Ihre Teenager wahr werden zu lassen.

Anders als bei einem Dachgeschoss vermutet sind die Räumlichkeiten auch hier oben wie gewohnt offen, luftig und hell!

Bereits der offene Verteiler, welcher Ihnen genügend Raum für Kommoden und Aufbewahrungsmöglichkeiten bietet, macht dies deutlich.

Von diesem aus erreichen Sie zu Ihrer Linken und zu Ihrer Rechten zwei beinahe identische Räume.

Und auch sonst wurde hier an alles gedacht: Sinnvoll geplant befindet sich hier ebenso ein WC, sodass Sie hier von kurzen Wegen profitieren.

Hier wurde wirklich alles sinnvoll, stilvoll und mit viel liebe zum Detail errichtet!

Neben Ihren Wohnräumen hält Ihr neues Zuhause zudem einen sehr großen Keller für Sie bereit. Dieser umsorgt Sie zusätzlich mit einem großzügigen Wasch- und Trockenhaus mit externem Zugang über den Garten. Perfekt um nach der Gartenarbeit die Schuhe und Kleidung direkt abzulegen, ohne hiermit den Eingangsbereich betreten zu müssen. Klasse!

Weiterhin haben Sie auch hier die Möglichkeit auf einen etwas kleineren und einen erneut großzügigen Hobbyraum oder auch eine hauseigene Werkstatt.

Hinsichtlich der Technik ist auch ein Heizraum vorhanden. Die vorhandene Gaszentralheizung wurde erst 2021 erneuert. Besser geht´s nicht?

Doch. Noch ein sinnvolles Detail für Ihre Gartenanlage:
Eine Zisterne für die Gartenbewässerung ist bereits auch schon vorhanden. Ideal um die liebevoll angelegten Garten weiterhin zu erhalten.

Fazit: Hier wird es Ihnen wirklich an nichts fehlen – Alles da, was das Herz begehrt und das in einer der TOP-Lagen in Würzburg! Unvergleichlich schön!

DIE Aufteilung:

EG:
– Eingangsbereich mit offenem Treppenhaus
– Diele
– Wohnbereich, der Salon, mit Erker und Kachelofen
(aktuell stillgelegt)
– Essbereich mit Kachelofen (aktuell stillgelegt)
– Schlaf-/ Kinder-/ Homeoffice Zimmer 1
– Küche mit Zugang zur SÜD-Terrasse
– Speisekammer
– Badezimmer 1 mit Dusche UND Badewanne
– Gäste-WC

1. OG:
– Balkon
– Flur
– Schlaf-/ Kinder-/ Homeoffice Zimmer 2
– Schlaf-/ Kinder-/ Homeoffice Zimmer 3 mit Ankleide
– Schlaf-/ Kinder-/ Homeoffice Zimmer 4 mit Ankleide
– Schlaf-/ Kinder-/ Homeofficezimmer 5
– Badezimmer 2 erneut mit Dusche UND Badewanne
– separates WC
– Wandschrank

DG:
– Verteiler
– Hobby-/ Homeoffice Zimmer 1
– Hobby-/ Homeoffice Zimmer 2
– WC

UG:
– Flur
– Waschküche mit externem Zugang über den Garten
– Keller-/ Hobbyraum 1
– Keller-/ Hobbyraum 2
– Keller-/ Hobbyraum 3
– Heizkeller

Außenanlagen:
– Garten
– Eckterrasse mit SÜD- und WEST- Ausrichtung
– 2 Garagen

Rechtliches
Ist der Auftraggeber Verbraucher (natürliche Person und Zweck des Geschäfts überwiegend nicht gewerblich oder selbständig beruflich), wird festgehalten: Der Auftraggeber wünscht ausdrücklich, dass die Dienstleistung des Maklers gleich mit Vertragsschluss, d.h. mit Kontaktierung des Maklers beginnt und somit vor Ablauf der 14-tägigen gesetzlichen Widerrufsfrist; Weiterführende Erläuterungen hierzu siehe weiter unten unter Widerrufsbelehrung.
b) Der Makler ist berechtigt, auch für die andere Seite entgeltlich tätig zu sein.
Der Auftraggeber sichert dem Makler zu, die Daten des Eigentümers streng vertraulich zu behandeln und Dritten auch nicht in Teilen weiterzugeben. Die Vertraulichkeit des Auftraggebers stellt eine wesentliche vertragliche Pflicht des Auftraggebers dar, die die datenschutzrechtlichen Belange des Eigentümers schützen.
a) Die Maklercourtage beträgt 3.2% vom Kaufpreis zzgl. der jeweiligen Umsatzsteuer.
c) Die Provision des Maklers entsteht und ist fällig mit dem rechtswirksamen Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Die Provision wird auch geschuldet, wenn der Kaufvertrag erst nach Ende des Vertrages, jedoch aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande kommt.
a) Der Makler ist durch das Geldwäschegesetz verpflichtet, den Auftraggeber anhand seines Personalausweises bzw. seines Reisepasses zu identifizieren und seine persönlichen Daten zu erheben und zu speichern. Die Einzelheiten entnehmen Sie bitte der ausführlichen Zusammenfassung, erreichbar unter https://www.maklerei-nuernberg.de/datenschutzerklarung/. Der Makler ist berechtigt, die Auftragsdaten sowie die persönlichen Daten des Auftraggebers zur Durchführung dieses Vertrages zu nutzen, also auch an die Veräußererseite weiterzugeben.
b) Der Makler hat stets vertraglich sicherzustellen, dass die Daten des Auftraggebers streng vertraulich behandelt werden und mit Ausnahme des Eigentümers bzw. dessen Vertreter nicht an Dritte weitergegeben werden dürfen.
c) Gerichtsstand für alle Streitigkeiten im Zusammenhang mit diesem Vertrag ist, soweit zulässig, Nürnberg. Es gilt deutsches Recht.
d) Etwaige Teilnichtigkeit berührt nicht die Fortgeltung des übrigen Vertrages.

DIE Besichtigungstermine sind ab sofort nach Absprache mit uns gerne möglich. Wir machen ausschließlich Einzeltermine, ferner haben Sie die Möglichkeit unseren Besichtigungsvideo bei YouTube einzusehen. Kopieren Sie hierzu einfach den Link https://youtu.be/2YifjR8j-Q0 und fügen Sie diesen Ihrem Browser zu.

Wir bitten um Kontaktaufnahme über dieses Exposé, oder gerne unter:

– Büro/ Nürnberg: 0911. 216 9635
– Axel Wolf: 0173 591 55 55

Auf eine Besichtigung freut sich Ihr Team der Die Maklerei ImmobilienKultur GmbH!